2020年白銀物業管理條例實施細則最新修訂版(全文)

更新:2020-11-16 13:34:55 來源:思而學教育網 www.466600.tw

記者從白銀市房地產管理局了解到,白銀市新修訂的《白銀市物業管理條例》(草案)正面向社會征求意見,請你仔細閱讀并提出寶貴意見。具體聯系方式為:白銀市房地產管理局8樓812室,聯系人:呂麗淑,電話:13519018967郵箱:280549525@qq.com。該草案全部內容如下:

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白銀市物業管理條例

(草案)

第一章 總 則

第一條[立法目的] 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、文明、和諧的人居環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條[適用范圍] 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動,適用本條例。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條[政府職責] 市、縣(區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,建立物業管理綜合協調機制,推進物業服務市場化、社會化和專業化體系建設,研究解決物業管理服務中的重大問題。

鼓勵支持物業服務企業采用新技術、新方法,依靠科技進步降低物業能耗、物耗,提高物業管理和服務水平,推進智慧小區建設。

第四條[部門職責] 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

(一)制定物業管理相關政策;

(二)指導、監督、考核全市物業管理工作;

(三)組織全市物業管理培訓;

(四)法律、法規規定的其他職責。

縣、區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

(一)組織相關部門劃分已建成物業管理區域;

(二)監督管理前期物業招標投標;

(三)指導監督物業承接查驗、退出交接;

(四)對物業服務質量進行監督管理;

(五)負責專項維修資金使用的鑒證;

(六)負責物業行業信用信息平臺建設與評價工作;

(七)協調處理物業管理服務中的重大糾紛和投訴;

(八)法律、法規規定的其他職責。

市、縣(區)城鄉規劃、城市管理、公安、應急管理、生態環境、市場監督管理等相關行政部門按照各自職責,依法做好物業管理的相關工作。

第五條[街道辦、鄉鎮政府職責] 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責:

(一)組織成立首次業主大會會議籌備組;

(二)指導和協助業主大會設立、業主委員會選舉和換屆工作;

(三)指導、支持和監督業主大會、業主委員會開展日常工作;

(四)建立物業管理聯席會議制度,協調解決轄區內物業管理重大事項和相關問題;

(五)協調和指導舊住宅區物業管理工作;

(六)調解處理業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛;

(七)法律、法規規定的其他職責。

居(村)民委員會應當協助、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第六條[物業協會] 物業管理協會應當加強行業自律管理,規范行業行為,加強從業人員培訓,協調解決行業爭議,推動行業健康有序發展。倡導物業服務企業加入物業管理行業協會。

第七條[第三方評估] 建立物業服務第三方評估制度。鼓勵業主自治組織、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第八條[業主身份及權利義務] 依法登記取得房屋所有權的人為業主。尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷或者征收補償等法律事實已經合法占有該房屋的人,認定為物業管理中的業主。

業主依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》的規定享有業主權利,履行業主義務。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務。委托應當以書面形式提交業主委員會。

第九條[業主房屋權屬變化報告與費用交納] 業主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的,應當采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式告知物業服務企業或者業主委員會。

物業交付后,業主應當交納物業服務費用、住宅專項維修資金和其他應當由業主共同分攤的費用,不得拖欠或者拒絕交納。

第十條[業主大會、業主委員會產生] 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生,對其負責,受其監督。

業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第十一條[業主大會、業主委員會決定約束力] 業主大會、業主委員會的決定,對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十二條[首次業主大會召開條件] 一個物業管理區域內,已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上,或者達到百分之三十以上不足百分之五十,但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的,建設單位應當向物業所在地的縣、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列籌備首次業主大會會議的文件資料:

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業服務用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

建設單位未及時書面報送的,物業所在地縣、區房地產行政主管應當予以督促;同一物業管理區域內已交付專有部分十分之一以上的業主可以聯名向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

符合成立業主大會條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到建設單位或者業主聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內,負責組織成立首次業主大會會議籌備組。

籌備召開首次業主大會會議需費用由建設單位承擔。

第十三條[首次業主大會籌備組組建] 首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。

籌備組人數應當為五至十一人的單數,其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

第十四條[首次業主大會籌備組職責] 首次業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

(三)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容,籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前,在物業管理區域內顯著位置公告,并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的,籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第十五條[首次業主大會籌備組職責終止] 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立,首次業主大會會議籌備組的職責同時終止。

第十六條[業主大會職權] 業主大會會議討論決定下列事項:

(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

(二)選舉業主委員會、更換業主委員會委員或者撤銷業主委員會委員職務;

(三)選聘、續聘和解聘物業服務企業或者決定自行管理物業;

(四)審議業主委員會提交的物業服務合同草案;

(五)依法籌集、管理、使用住宅專項維修資金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附屬設施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)共用部位、共用設施設備經營的方式和所得收益的管理、分配、使用;

(九)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用,以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

(十)改變或者撤銷業主委員會作出的決定;

(十一)法律、法規規定應當由業主共同決定的其他事項。

業主大會決定前款第五項和第六項所列事項的,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會的決定應當自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布,并向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第十七條[業主大會會議] 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

(三)業主委員會成員缺額超過半數;

(四)法律、法規、管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

有前款所列情形之一,業主委員會未及時組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其在三十日內組織召開;逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

第十八條[業主大會形式] 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等形式。

采用書面征求意見的,應當將征求意見書直接送達業主;無法直接送達的,應當在物業管理區域內公告。

第十九條[管理規約的內容和效力] 管理規約應當對下列事項作出規定:

(一)建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理;

(二)共用部位、共用設施設備的經營與收益的分配、使用;

(三)業主和物業使用人的權利與義務;

(四)業主、物業使用人、物業服務企業行為守則;

(五)業主大會召開的條件、方式、程序;

(六)物業區域內管理費用的承擔分配;

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

經業主大會表決通過的管理規約自公布之日起生效,對全體業主及物業使用人均具有約束力。

第二十條[業主委員會組成] 業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。業主委員會任期內出現缺員時,由候補委員按照得票數的順序進行遞補。

業主委員會委員和候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告。

業主委員會不得從事經營活動,業主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職或者與該物業服務企業有其他利害關系。

第二十一條[業主委員會備案] 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續:

(一)業主委員會選舉情況和業主委員會成員的基本情況;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況,及時書面告知縣、區房地產行政主管部門。

備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內,將變更內容書面告知原備案部門。

業主委員會應當持備案證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章。業主大會印章根據業主大會的決定使用;業主委員會印章經半數以上委員簽字同意方可使用。

第二十二條[業主委員會職責] 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,定期向業主大會報告工作,并在物業管理區域內顯著位置公布報告內容,接受業主詢問;

(三)根據業主大會決定,代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,協調處理物業管理活動中的相關問題,維護業主合法權益;

(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約,調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(六)組織、監督專項維修資金的籌集、使用;

(七)根據業主大會的授權,決定共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用;

(八)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會、公安機關等做好物業管理區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;

(九)法律、法規和管理規約規定的其他職責。

業主委員會未按照規定履行職責的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會。

第二十三條[業主委員會會議規則] 業主委員會討論、決定物業管理公共事項,應當召開業主委員會會議,并于會議召開七日前在物業管理區域內顯著位置公布會議議程,聽取業主的意見和建議。

業主委員會召開會議應當有過半數委員會出席,作出的決定應當經全體委員半數以上簽字同意。

業主委員會應當將決定自作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置予以公布。

第二十四條[業主委員會委員職務終止] 業主委員會委員有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后,責令其暫停履行職責,由業主大會決定終止其委員職務:

(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;

(二)收受物業服務企業或有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

(五)其他侵害業主合法權益的行為。

業主大會審議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。

業主委員會候補委員有前款第二項至第五項所列情形之一的,喪失候補委員資格。

第二十五條[業主委員會換屆] 業主委員會任期屆滿六十日前,應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下召開業主大會會議,完成換屆選舉。逾期未完成的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議完成換屆選舉。

第二十六條[業主委員會換屆移交] 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將其保管的印章、檔案資料、財務資料以及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。

業主委員會委員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交業主委員會。

違反前兩款的規定拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交,公安機關應當依法協助。

第二十七條[業主委員會公共收益監督] 利用物業公共部位、共用設施設備和業主共有房屋進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、業主委員會的同意后,按照規定辦理相關手續。經營收益去除成本后,歸全體業主共有。

物業公共收益應當主要用于補充住宅專項維修資金或者共用部位、共用設施設備和業主共有房屋的維修、更新和改造,也可以根據業主大會的決定用于業主大會和業主委員會工作經費。

物業公共收益不得以任何個人名義進行存儲和管理,業主委員會可以持備案證明向金融機構申請開立賬戶。業主委員會應當每半年公布一次物業管理區域公共收益的收支情況,接受業主監督。

管理規約規定或者業主大會決定聘請專業機構對物業管理區域公共收益的收支情況進行審計,業主委員會拒絕的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當約談業主委員會,督促其限期聘請專業機構進行審計。審計結果應當向全體業主公告,審計費用從公共收益中支出。

物業公共收益由物業服務企業代管的,應當單獨列帳,接受業主委員會的監督。

第三章 前期物業管理

第二十八條[物業服務用房] 新建物業,建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房。物業服務用房屬于全體業主共有,任何單位和個人不得擅自處分或者改變用途。

配置的物業服務用房,應當相對集中,便于實施物業管理,建筑面積不得低于物業總建筑面積的千分之二,并不得少于四十平方米,且應為地面以上部分。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其建筑面積不得少于二十平方米。

物業服務用房應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立、合格的水、電等計量裝置,并具備辦理不動產權屬登記的條件。

城鄉規劃主管部門實施建設工程規劃許可,應當按照規定的標準對物業服務用房的設計進行審查,在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建筑面積,并在附圖中注明其具體位置。

房屋主管部門實施房屋銷售許可,應當對物業服務用房進行核查。建設單位應當按照規定配置物業服務用房、業主委員辦公用房,并在規劃報建圖中明確標明其位置和面積,與主體工程和供水、供電、供氣等配套設施設備同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。

第二十九條[建設單位銷售房屋義務] 建設單位在銷售房屋時,應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容:

(一)物業管理區域的范圍、共用部位名稱、位置和面積;

(二)屬業主共有、建設單位可處分的車位數量和位置;

(三)地下室(含人防地下室部分)、架空層面積及其權屬;

(四)物業服務用房、業主委員辦公用房的面積和位置、共用設施設備名稱及其權屬;

(五)公共綠化的面積和位置;

(六)其他需要明示的場所和設施設備。

第三十條[專業經營設施設備驗收移交] 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

建設單位組織竣工驗收,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位應當參加;建設單位未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。

建設項目竣工驗收合格后,建設單位應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

第三十一條[前期物業服務企業選聘] 住宅物業及同一物業管理區域內非住宅物業的建設單位在業主、業主大會首次選聘物業服務企業前,應當按照國家、省及本市相關規定,通過招投標方式選聘前期物業服務企業。

投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的,經物業所在地房地產行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業。

第三十二條[前期物業服務合同] 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現售備案前,與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,并自簽訂合同之日起十五日內向物業所在地區房屋主管部門備案。

前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。

前期物業服務合同生效之日至物業交付業主之日的前期物業費用,由建設單位承擔;物業交付之后的前期物業費用,由業主承擔。

第三十三條[新建物業交付前承接查驗] 新建物業交付前,建設單位應當與物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行首次承接查驗,并邀請業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會以及物業所在地縣、區房地產行政主管部門參加。首次物業承接查驗所需費用由建設單位承擔。

物業承接查驗前,建設單位應當在向物業服務企業移交下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)業主名冊;

(五)房屋測繪報告;

(六)物業管理所需要的其他資料。

第三十四條[物業承接查驗瑕疵處理] 物業承接查驗時,物業服務企業發現共用部位、共用設施設備與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者存在質量安全隱患的,應當書面告知建設單位,并按照有關規定處理。

建設單位不得將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

第三十五條[物業承接查驗備案] 自物業交接后30日內,物業服務企業應當持下列資料向物業所在地縣、區房地產行政主管部門備案,并在物業管理區域內顯著位置進行公告:

(一)物業承接查驗協議;

(二)建設單位移交資料清單;

(三)物業承接查驗記錄;

(四)物業交接記錄;

(五)其他與物業承接查驗有關的資料。

第三十六條[物業資料建檔保存與交接] 前期物業服務企業應當將建設單位移交資料、物業承接查驗資料和前期物業服務期間的相關資料建檔保存。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述檔案資料移交給業主委員會,并做好物業區域內公共資產、公共收益的清理和交接工作。

清理、交接工作未辦結前,原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,新選聘的物業服務企業也不得強行進駐物業管理區域、行使物業服務管理權。

第四章 物業服務與管理

第三十七條[物業服務合同簽訂和備案] 業主大會依法成立后,業主委員會應當與業主大會會議決定選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。

物業服務合同應當對物業服務事項、服務質量和服務標準、服務費用、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權利義務、提前終止、違約責任以及履約保證等內容進行約定。

自簽訂物業服務合同之日起30日內,物業服務企業應當向物業所在地縣、區房地產主管部門備案。

第三十八條[物業服務企業職責] 物業服務企業應當依照物業服務合同約定提供相應服務,并履行下列職責:

(一)房屋共用部位的維修養護和管理;

(二)物業共用部位、共用設施設備的維護養護和運行管理;

(三)物業管理區域內環境衛生、垃圾清運、公共防疫及公共區域的綠化養護等環境管理;

(四)物業管理區域內的秩序維護、安全防范以及救助等事項的協助工作;

(五)做好物業管理區域內消防通道、消防撲救場地、樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道管理;

(六)按照業主大會的決定,做好利用物業共用部位和共用設施設備的經營管理;

(七)按照相關法規規定和合同約定,做好室內外裝飾裝修管理服務和停車管理服務工作;

(八)對業主或者物業使用人的違法違規違約行為進行告知、勸阻和制止,勸阻、制止無效的,應當及時報告相關主管部門處理;

(九)做好物業、業主和日常物業管理資料的歸檔和管理工作;

(十)按照業主大會的決定和物業服務合同的約定,做好其他物業管理服務工作。

鼓勵和支持物業服務企業拓展服務范圍,滿足業主日益增長的多元化生活服務需求,為業主提供專有部分專項服務或者特約服務工作。

第三十九條[物業服務企業應急管理] 物業管理區域內存在重大安全隱患,發生人身傷亡事故或者群體性事件的,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向相關主管部門、專業經營單位報告。

相關主管部門、專業經營單位接到報告后,應當按照各自的職責依法及時妥善處置,并將處理結果反饋物業服務企業。

第四十條[物業服務企業信息公開] 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置及時公示和更新下列信息:

(一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;

(三)電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、聯系方式及維護保養情況;

(四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

(五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;

(六)其他應當公示的相關信息。

第四十一條[物業服務企業禁止行為] 物業服務企業不得有下列行為:

(一)將一個物業管理區域內的全部物業管理項目一并委托給他人;

(二)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施用途;

(三)擅自占用或允許他人占用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動;

(四)擅自改變物業服務用房用途;

(五)不得以部分業主拖欠物業服務費為由減少物業服務內容或者降低物業服務質量和標準;

(六)擅自提高物業服務收費標準;

(七)侵吞和擅自處分屬于業主共有財產和共有收益;

(八)擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務;

(九)泄露業主、物業使用人信息;

(十)采取賄賂、暴力、欺騙、威脅等手段,干擾破壞業主委員會換屆選舉;

(十一)法律、法規規定的其他禁止行為。

第四十二條[物業服務企業續聘和退出] 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,對是否續聘物業服務企業進行表決。業主大會決定續約的,應當重新簽訂物業服務合同。

合同依法解除或者期滿未續約的,物業服務企業應當退出,并依法履行交接義務,不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

業主大會作出選聘新的物業服務企業決定的,自簽訂物業服務合同之日起15日內,新聘物業服務企業應當在業主委員會的監督下同原物業服務企業進行物業查驗,并辦理交接工作。

第四十三條[物業服務糾紛解決] 業主委員會應當督促物業服務企業按照物業服務合同的約定做好物業管理服務,協調、處理業主、物業使用人對物業管理服務的投訴。

物業服務企業應當聽取業主、物業使用人對物業管理服務的意見和建議,及時處理投訴,改進物業管理服務。

物業服務企業不及時處理業主、物業使用人投訴的,居(村)民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣、區房地產行政主管部門及區相關行政管理部門應當及時協調處理。

物業服務企業損害業主、物業使用人合法權益的,縣、區房地產行政主管部門及區相關行政管理部門應當責令其限期整改,物業服務企業應當按期整改。

街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當依法建立物業管理糾紛人民調解委員會,及時協調解決物業糾紛。

第四十四條[物業服務企業信用管理] 市、縣(區)房地產行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況,建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案,開展物業服務企業誠信等級評定,并通過社會征信系統及時向社會公布,并提供查詢服務。

物業服務企業信用管理辦法由市房地產行政主管部門另行制定。

第四十五條[物業服務費的收取] 物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的,市價格主管部門應當會同市房屋主管部門制定收費基準價及浮動幅度,并向社會公布;每三年對收費標準進行評估,根據評估結果調整收費標準。

實行市場調節價的,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

縣、區人民政府應當建立保障性住房物業服務費補償機制,制定并落實補貼政策。

第四十六條[業主物業費交納] 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。

業主未按照約定交納物業服務費的,物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,按照有關規定錄入失信被執行人名單。

業主將物業交付他人使用,約定由物業使用人交納物業服務費的,業主應當督促物業使用人履行約定;物業使用人欠交物業服務費的,業主承擔連帶責任。

物業服務企業不得以停水、斷電等方式催繳物業費。

第四十七條[老舊住宅區物業管理] 市、縣(區)人民政府應當制定老舊住宅區物業整治改造規劃和年度實施計劃,完善配套基礎設施和公共服務設施。

老舊住宅區需要實施物業管理的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在征求老舊住宅區業主意見后,劃分物業管理區域,并向縣、區房地產行政主管部門備案。

老舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業管理或者由業主自行管理物業。鼓勵和支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。

市、縣(區)人民政府應當對老舊住宅區整治改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

第五章 物業的使用與維護

第四十八條[物業管理區域禁止行為] 物業交付使用后,業主、物業使用人應當自覺遵守法律、法規、管理規約和業主大會、業主委員會的決定使用物業,不得損害公共利益和其人合法權益。

物業管理區域內禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,擴大承重墻上原有的門窗尺寸;

(二)將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;

(三)擅自下挖建筑物內底層地面;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施;

(六)超荷載存放、鋪設物品,嚴重危害房屋安全;

(七)擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途,擅自占用、遷移、拆除共用部位、共用設施設備;

(八)擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地,損毀樹木、綠地;

(九)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃氣管道,損壞公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

(十)隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;

(十一)擅自架設電線、電纜,在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業主共用部位堆放物品;

(十二)違反規定停放車輛、出租房屋;

(十三)違反規定飼養家禽、寵物或者種植植物;

(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的,物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告相關行政主管部門。相關行政主管部門接到報告后,應當及時調查核實,依法處理,并將處理結果反饋至物業服務企業和業主委員會。

第四十九條[住宅經營性使用] 物業交付使用后,業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,并經有利害關系的業主書面同意,但不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及有安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經營場所。

第五十條[車位、車庫設置與管理] 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,屬于建設單位所有的,可以通過出售、附贈或者出租等方式處分,但應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

物業管理區域內利用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位,屬于全體業主共有,其車位設置、使用、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定,所得收益扣除管理管理服務成本后,歸全體業主所有。

業主、物業使用人在物業管理區域內停放車輛,不得占用公共綠地、公共健身娛樂場地,不得堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他機動車通道,不得妨礙其他車輛和行人通行。

第五十一條[人民防空工程利用] 物業管理區域內依法配建的人民防空工程,應當按照相關規定實地標注。

人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的車輛停放費和租金,應當按照有關規定使用。

第五十二條[房屋修繕、裝飾裝修] 業主或者物業使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應當事先向物業服務企業登記。物業服務企業應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。業主或者物業使用人在修繕、裝飾裝修過程中,應當遵守相關法律、法規的有關規定及管理規約的約定。

物業服務企業應當加強物業管理區域內房屋修繕、裝飾裝修現場的巡查,業主、物業使用人應當予以配合。

物業服務企業為避免業主或者裝修企業在修繕、裝飾裝修過程中改變、損害物業管理區域內共用部位、共用設施設備,可以依據行業協會或者業主委員會制定的標準向業主或者裝修企業收取裝修保證金。物業服務企業在收取裝修保證金前應當與業主或者裝修企業以書面形式約定雙方的權利、義務、違規處理方法、裝修保證金退還等內容。

第五十三條[物業保修、維護] 建設單位應當提供房屋質量保證書和房屋使用說明書,按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔房屋的保修責任。

物業保修期屆滿后,業主專有部分的管理、養護、維修,由業主負責,相鄰業主、物業使用人應當予以配合;共用部分、共用設施設備的維修、更新、改造,由全體業主共同承擔,法律、法規另有規定的除外。

第五十四條[物業轉讓與出租] 業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件,并在轉讓或者出租物業15日前,將轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業和業主委員會。

第五十五條[專業經營單位責任] 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當向最終用戶收取有關費用,并承擔入戶端口以外管線和設施設備的維修、養護、更新責任。相鄰業主、物業使用人和物業服務企業應當予以配合。

物業服務企業接受專業經營單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收服務費,但不得向業主收取服務費等額外費用。

專業經營單位不得向物業服務企業收取變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓等發生的費用。

第五十六條[特種設備巡查監管] 物業服務企業應當對物業管理區域的電梯、鍋爐、壓力容器、消防設施等特種設備進行日常巡查、檢查;業主或者物業使用人發現問題的,應及時向物業服務企業報告。

對于物業管理區域的特種設備,物業服務企業應當委托特種設備生產商或者具備相應資質的專業維修單位定期進行保養、維修和檢測。

第五十七條[住宅專項維修資金管理] 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

住宅專項維修資金的管理,應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲,業主決策、專款專用、政府監管的原則。具體辦法由市人民政府另行制定。

第六章 法律責任

第五十八條[行政部門法律責任] 物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關行政主管部門,違反本條例相關規定,不依法履行物業監督管理職責,發現違法行為不予查處,情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分,造成嚴重后果的,依法追究相關人員失職瀆職的法律責任。

第五十九條[建設單位法律責任] 建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣、區房地產行政主管部門依據職責權限予以處罰:

(一)違反本條例第十二條第一款、第四款規定,未按規定提供籌備首次業主大會會議所需材料或者費用的,責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第二十八條規定,未按規定配置或者配置的物業管理用房不符合規定的,責令限期改正,給予警告,并處十萬元以上三十萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第二十九條規定,未在房屋銷售中向房屋買受人明示物業管理區域等相關事項的,責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第三十一條規定,未通過招投標或者未經批準采用協議方式選聘前期物業服務企業的,責令限期改正,給予警告,并處三萬元以上十萬元以下的罰款;

(五)違反本條例第三十二條規定,未在取得房屋預售許可或者現售備案前,與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同并備案的,責令限期改正,并處五千萬元以上三萬元以下的罰款;

(六)違反本條例第三十三條、第三十四第二款規定,未進行新建物業共用部位、共用設施設備交付前的首次承接查驗和有關資料移交,或者將查驗不合格的物業交付使用的,責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十條[物業企業法律責任] 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣、區房地產行政主管部門依據職責權限給予處罰:

(一)違反本條例第三十四條第二款、第三十六條規定,前期物業服務企業承接未經查驗或者查驗不合格物業,或者未按規定保存、移交物業管理相關資料,或者在前期物業服務合同終止時,未辦結公共資產、公共收益清理、交接工作前,擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,給予警告,責令限期改正,并處三萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第三十八條、第三十九條第一款規定,對物業管理違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關部門的,處一千元以上三萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第四十條規定,未按照規定公示物業服務內容等相關信息或者公示虛假信息的,處二千元以上一萬元以下的罰款;

(四)違反本條例第四十一條規定,給予警告,責令改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款;

(五)違反本條例第二十七條第五款規定,代管的物業公共收益未單獨列賬的,責令限期改正,逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款。

第六十一條[業主、物業使用人法律責任] 業主、物業使用人違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣、區房地產行政主管部門依據職責權限給予處罰:

(一)違反本條例第四十八條第二款(一)(二)(三)(四)(五)(六)項規定的,給予警告,責令限期改正,并處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第四十八條第二款(七)(八)(九)(十)(十一)(十二)(十三)(十四)項規定的,給予警告,責令限期改正,并處一萬元以上三萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第五十條第三款規定,停放車輛占用公共綠地、堵塞安全出口、疏散通道、消防通道和其他機動車通道的,給予警告,責令改正;拒不改正的,處一千元以上一萬元以下的罰款。

第六十二條[兜底法律責任] 對違反本條例規定的行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

第七章 附 則

第六十三條[概念解釋] 本條例下列語的含義:

(一)物業,是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設施和相關場地;

(二)物業使用人,是指承租人或者以其它合法方式使用物業者;

(三)物業服務企業,是指依法設立、具有獨立法人資格,從事物業服務活動的企業;

(四)共用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(五)共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、鍋爐、消防設施、安防監控設施、綠地、道路、區域圍護、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、自行車棚、公益性文體設施及其使用的房屋等。

第六十四條[面積和人數計算] 本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:

(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照前項的統計總和計算;

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;總人數,按照前項的統計總和計算。

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